בחירת מגרש

להלן הנושאים המרכזיים, עליהם יש לשים את הדגש, בעת הבחינה הכללית של האזור:

אקלים:  במדינתנו הקטנה סוגי אקלים שונים, מאזור ממוזג בצפון עד למדבר בדרום, ממישור החוף במערב לאזור הררי כגון הגליל או הרי יהודה וכולי.

תכנון עתידי של האזור: חשוב לבדוק ברשות המקומית את התוכניות העתידיות, אם ישנם, לשכונה או ישוב בו אנו מחפשים מגרש. בנוסף לכך חשוב להתייעץ באדריכל, ולשמוע ממנו על יזמיות באזור  אשר יכולות להפוך למציאות. מכך נוכל ללמוד על האפשרות כי אופיו של האזור ישתנה בעתיר הנראה לעין ולאיזה כיוון.

שכנים: האוכלוסייה הנמצאת בסביבה הקרובה והרחוקה והתאמתה לנו. כמו כן רמת החיים בישוב, בשכונה עצמה ובשכונות הצמודות.

מה טבעם של השכנים באזור? לא להתבייש: כדאי להתדפק על דלתם, לתהות על קנקנם ואורחות חייהם ואגב כך, לקבל מהם קצת מידע על אופי השכונה...

רמתם של השירותים העיקריים: איכותם של בתי הספר, גני הילדים ומוסדות הציבור השונים. רמתם של השירותים הרפואיים הבסיסיים והמשלימים. קיומו של מרכז קניות בסביבה. תדירות ונגישות לתחבורה ציבורית.

אופי בינוי בשכונה: האם האזור מאופיין בבניה נמוכה בלבד, או קיימת בו גם בנייה גבוהה וצפופה?
במידה וקיימת בנייה כזו - האם היא חוסמת את האוויר והאור? האם היא גורמת להסתרת השמש? מהו הנוף הנשקף מהמגרש?

פיתוח האזור: רמת הפיתוח הסביבתי והגינון ברחוב. כמות וגודל שטחים ירוקים וגנים ציבוריים. כיום פינות ישיבה, שלמות ותקינות המדרכות ומצב תאורת הרחוב. כמות מקומות חניה.

תחבורה: בדיקת אופיו של הכביש הסמוך ומידת הרעש שהוא מייצר: האם התנועה בו משרתת רק את באי הרחוב או גם עוברי אורח בדרכם לשכונות אחרות? מה מידת השימוש של רכב כבד בכביש?

בדיקה כמות התחבורה בשעות העומס, האם תנועת המכוניות באזור גורמת לצווארי בקבוק ביציאה ובכניסה לשכונה. חשוב לבדוק את הכבישים המובילים לשכונה וממנה, כמו כן מסלולי נסיעה  לבתי ספר, לעבודה ולמרכזי קניות.

המגרש

חשובה מאוד התקשרות מוקדמת עם אדריכל טרם בחירת המגרש ומעורבותו בכל שלבי התהליך. אדריכל יעניק יתרון גדול ליזם הרוצה לעשות את הבחירה הנכונה. בנוסף לכך חשוב  להיעזר בעורך דין  ובמשרדי תיווך, אפשר לבצע את עבודת התחקיר באופן עצמאי, שימוש בידע המקצועי של האדריכל יכולה לעזור רבות, בעיקר בבדיקת תוכניות עתידיות לבינו באזור המבוקש.

לאחר קבלת החלטה חיובית לגבי אזור מסוים נבחן את המגרשים השונים באופן ספציפי. רצוי וחשוב לצלם את המבנה הטופוגרפי של המגרשים, את הנוף, הסביבה והמגרשים השכנים, כך  נוכל לערוך השוואה בין המגרשים השונים. התמונות יעזרו גם בהתייעצויות עם אדריכל.

תחושת המקום: הדבר הראשון אותו נבדוק במגרש תהיה ההרגשה הכללית שהסביבה המיידית נותנת לנו. רצוי להגיע למקום ביום חול בשעת אחר צהרים מוקדמת. כך נוכל לבדוק את המקום בשעה החשובה ביותר, בה כל המשפחה נמצאת בבית.

נישב או נעמוד במקום, לבד, ללא המוכר, המתווך או כל אדם אחר אשר יסיח את דעתנו, כדי שנצליח להקשיב לעצמנו ולסביבה.  חשוב להתנתק מטרדות היומיום ולהתמסר למקום ולנוף הנשקף ממנו.

נעצום את עינינו לרגע : אילו תחושות אנחנו מקבלים? מה אומרת  תחושת הבטן? האים התחושה של המקום מקרינה שקט? או אולי אי נוחות?

טוב לנו במקום?

עכשיו אפשר לבדוק דברים נוספים

שיפוע הקרקע במגרש: האם קיים שיפוע חזק? השיפוע מבטיח מבט לנוף ומקטין את תחושת הצפיפות. כתוצאה משיפוע חזק עלות הפיתוח תהיה, קרוב לוודאי, גבוהה יותר.
מגרש משופע הממוקם מתחת לכביש יחייב ברוב המקרים מילוי קרקע וקירות תומכים או ירידה במדרגות לבית. מגרש הממוקם מעל לכביש עלול לחייב חציבה או מדרגות לעליה. בשני המקרים יהיה צורך בקיר תומך או מסלעה היקרים לביצוע.

קרבה לצומת: האם הצומת ראשית? המגרש קרוב לצומת? קירבה לצומת ראשית תגרום לסכנה פיזית לילדים, לרעש, לריחות של דלק וזיהום אויר מוגבר.

במקרה של צומת שכונתית, בשכונה לא גדולה מיקום בצומת יכול להיות עדיף. המגרש יהיה פתוח יותר ורחוק יותר ממגרשים אחרים.

מטרדי רעש: בית ספר בקרבת מקום, גן ציבורי הכולל מתקני משחק וספורט, מוסדות המקבצים קהל גדול, תעשיה,  גני אירועים וכד'.

מטרדים נוספים: קו מתח גבוה, שנאי של חברת החשמל, אנטנה סלולארית, משאבה של חברת 'מקורות', תחנת סניקה לביוב וכד'. כל אלו יפגעו בערך המגרש ואף עלולים להיות מסכנים לבריאותינו.

כווני רוח ואויר: ברוב האזורים בארץ הרוח המועדפת בימי קיץ  תבוא מצפון מערב. רוח זו תהיה הבעייתית בחורף. אבל יש אזורים שבהם הרוח הממזגת תבוא מכיוונים אחרים. לדוגמה באזור מערב כנרת הרוח המועדפת תהיה ממזרח. רצוי לבוא למגרש מספר פעמים ולבדוק האם המגרש לא חסום בפני כיווני הרוחות המועדפים ומה הכיוונים של אותם רוחות.

מידע תכנוני

לפני ההחלטה הסופית חשוב ביותר  לגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה על מנת לקבל מידע מדויק על  מצבו התכנוני של המגרש ואפשרויות הבניה.

בנושא זה אין לסמוך על הצהרותיו של המוכר, או המתווך גם אם גובו בחוזה עצמו.

אם לא נוצר קשר  עם אדריכל עד עכשיו, חשוב ביותר להתייעץ באדריכל לגבי אפשרויות הבנייה על מגרש מסוים שנבחר, ורצוי ביותר שיהיו מספר אלטרנטיבות מתוכם נוכל לבחור.

האדריכל יוכל לייעץ לנו לגבי התאמתו של המגרש לצרכים ודרישות שלנו לגבי הבניה.

v      מספר יחידות דיור אשר ניתן לבנות על המגרש. במידה ומדובר במגרש אשר הינו חצי מדו משפחתי ברוב המקרים יידרש קיר משותף עם שכנים. חשוב לבדוק שקיר משותף זה לא יהיה דווקא מכיוון הרוח הקיצית הממזגת, בכדי שבית אותו נבנה לא יהיה מחניק מחוסר אויר.

v      גודל המבנה במטרים מרובעים אותו אפשר לבנות. בדרך כלל גודל המבנה יוגדר ע"י "אחוזי בניה". חלוקת המטרים האפשריים לבנייה לפי קומות "תכסית הקרקע" – גודל אפשרי לקומה אחת. גודל השטח העיקרי, ושטחי השירות המותרים.

v      במקרה שתכננו לבנות בית בן קומה אחת, חשוב במיוחד לבדוק עם האדריכל האם המגרש גדול מספיק לבית בן קומה אחת אשר יכיל אל כל הדרישות והצרכים שלנו.

v      אפשרות בנית מרתף.

v      האם מותרת חניה מקורה, מחסן חיצוני.

v      קווי בניין – המרחק מגבולות המגרש המותר לבנייה. מרחק זה יגדיר לנו את המרחקים המינימאליים בין המבנים בשכונה.

v      במידה וקיים מבנה בחלקה- חשוב לבדוק האם הוא בנוי ע"פ היתר. במידה וקיימת בו חריגה נבדוק עם האדריכל האם ניתן 'להכשיר' אותה.

v      הפקעות לטובת שטחים ציבוריים.

v      גובה אגרות הבנייה מטעם הרשות המקומית. האם קיים היטל השבחה על הקרקע?

v      אפשרויות לסטיות קלות, מהתוכנית המפורטת החלה על המקום, המותרות בחוק, אשר מקובלות ואפשרויות באזור. כגון העברת אחוזים מקומה לקומה, חריגה בפרסום באחוזי בנין ועוד.  אדריכל העובד באזור יוכל לתת תשובות מדויקות על אפשרויות אלו. חשוב לציין שעם אישור חריגות, תדרשו לשלם היטלי השבחה בכל מקרה, וההיתר יתעכב בחודש.

במידה והמגרש ממוקם בשכונה אשר עדיין לא הושלמה ומגרשים סמוכים טרם ניבנו ופיתוח הסביבה עוד לא הושלם. קשה לדעת איפה יישאר נוף ואיפה יקום מבנה, איזה שביל כורכר יישאר סמטה ואיזו דרך תהפוך לנתיב סואן. זה הזמן והמקום לעשות מחקר קטן כמובן בעזרת אדריכל.
נבדוק מה מתוכנן בסביבת המגרש ומה יהיה רוחב הכבישים לידו.  התוכנית המפורטת החלה על הסביבה, אותה יוכל להסביר האדריכל, תפרט את כל  האפשרויות לבנייה במגרשים הסמוכים. במקרים רבים בניינים רבי קומות תוחמים שכונת קוטג'ים, רצוי לבדוק קיום שטחים ציבוריים פתוחים וירוקים בקרבה. תכנון עתידי לאזורי מסחר, בתי ספר וכדומה. 

עיון בתשריט התוכנית המפורטת החלה על האזור ביחד עם אדריכל יבהיר את התמונה.

בדיקה משפטית

באמצעות עו"ד נבדוק האם המגרש רשום כפרטי בטאבו.  חשוב לבדוק נסח טאבו נכון ליום העסקה, האים המגרש רשום במלאו על שם המוכרים או יש שוטפים נוספים. במידה והמגרש מוחכר באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, ייתכן שיוטלו "דמי הסכמה" בשווי עשרות אלפי שקלים על הבניה. יש לבצע בדיקה ספציפית של חוזה החכירה, באמצעות עו"ד, מול המנהל.

לבסוף חשוב לבדוק האם לא קיימים עיקולים או חובות על המגרש.

בהצלחה!!!

הכותבת : אדריכלית  אלינה אלדר (קליין)  בעלת משרד א. אדריכלים .
אלינה בעלת תארים באדריכלות ובינוי ערים, בוגרת הטכניון.
במשרד צוות מיומן המורכב מאדריכלים, הנדסאי אדריכלות ומהנדס קונסטרוקציה הנותן מענה תכנוני ומדוייק, ליווי, ביצוע ופיקוח, עד הגשמת החלום.