שאלות ותשובות הנוגעות לזכויות והגבלות בניה, בניה מרוכזת  ובחירת המגרש....

באפשרותכם לשאול שאלות דרך הטופס התקשרות שממוקם בסוף הכתבה.

1. זכויות בניה:
זכויות והגבלות בניה נקבעות בתכנית מפורטת. תכנית מפורטת (תב"ע) היא תכנית שחלה על הקרקע ותפקידה

 והגדיר את כל יעודי הקרקע והתנאים למימושם בתא שטח מסוים.
את זכויות הבניה ניתן לקבל במשרדי הוועדה המקומית ע"י מילוי טופס בקשה למידע, או ע"י עיון בתכנית

המפורטת החלה על השטח.
בין שאר הנושאים שמוכתבים עפ"י תכנית מפורטת, מוגדרים, כאמור גם זכויות הבנייה בקרקע. הזכויות מפורטות בתקנון ובתוכו טבלה שמגדירה ומתייחסת לנתונים הבאים:
א. יעוד הקרקע - יעוד הקרקע מפורט בפרק "תכליות" בתקנון. התכלית המייעדת קרקע למגורים צמודי קרקע

 מסומנת בד"כ בתשריט בצבע כתום.
ב. גודל מגרש מינימלי- גודל זה מגדיר את השטו המינימלי עבור מגרש מהסוג. במידה וגודל המגרש בפועל גדול

 מגודל מגרש מינימלי אזי ניתן לחלקו למס' מגרשים בתנאי שכל מגרש מחולק לא יקטן מגודל מגרש מינימאלי.
ג. שטח עיקרי - שטח שמיועד למגורים. השטח לחישוב הינו ברוטו וכולל גם קירות, וכולל את רוב הפונקציות של

 הבית (מטבח, סלון, חדרי שינה, חדרי שירותים, פרוזדורים וכיו"ב).

 השטח מוגדר במ"ר או באחוזים. כאשר הוא מוגדר באחוזים הכוונה היא חלק יחסי משט המגרש. השטח מחולח

 בד"כ לשטח "מעל מפלס הכניסה" ושטח ש"מתחת למפלס הכניסה".
ד. שטחי שירות - שטח שמיועד לפונקציות שמשרתות את השטח העיקרי- לדוגמא: מחסנים, מרחב מוגן (מוגבל בשטח), מתקנים טכניים, מבואות וכיו"ב.
ה. שטח תכסית- שטח זה מגדיר את כתם השטח שנבנה בהיטל על. כלומר גודל ההיטל שלוקח בחשבון את כל

קומות המבנה בכל נקודה ונקודה במגרש.
ו. גובה המבנה - בד"כ מוגדר גובה המבנה כמרחק האנכי שבין הנקודה הנמוכה ביותר במפגש בין המבנה והקרקע הטבעית ובין שיא הגובה הבנוי. לעיתים מוגדר הגובה ממפלס הכניסה למבנה.

יש לשים לב במדויק להגדרות בתקנון. בהמשך לגובה המבנה יוגדר גם כמה קומות מותר לבנות. בד"כ יצוין אם מותר

להוסיף גם קומת מרתף או עליית גג.
ז. מס' יחידות הדיור - בדרך כלל יופיע שבכל מגרש מותר לבנות רק יחידת דיור אחת, המשמעות היא שחייב להיות

קשר, בתוך הבית, בין כל חלקי המגורים בבית.
ח. מרווחי הבנייה - מרווחי הבניה הם קווי הבניין. אלה מגדירים את המרחק שיש להתרחק מגבולות המגרש בבניה.

הגדרה זו באה להבטיח מרחקים בין מבנים ובין המבנה והדרך. המרווחים מוגדרים בארבעת כווני המגרש: קו בניין

קדמי- בכוון כביש הגישה (בד"כ 5 מ') קו בנין צידי- צידי המגרש (בד"כ 3 מ') וקו בנין אחורי- בכוון אחורי המגרש (בד"כ 4 מ').
ט. הערות לטבלה - יש לשים לב טוב להערות ולהגדרות אחרות המתייחסות לזכויות הבנייה כמו פירוט לגבי מגבלות

 בנייה עבור מחסנים ומבנים לחניה.

2. בניה מרוכזת / בנה ביתך:
ההבדל בין בניה מרוכזת ובנה ביתך נעוץ בשיטת ניהול הבניה.

בד"כ כאשר מתפרסם פרויקט בניה בישוב מסוים תוגדר גם שיטת ניהול הבניה.
בניה מרוכזת: בשיטה זו יוגדרו לרוכש הבית תנאי ההצטרפות לפרויקט. התנאים הם שהוא מצטרף לקבוצה שבונה למעשה ביחד מס' יחידות/ בתים במסגרת פרויקט בניה אחד. יזם הפרויקט יציג מספר דגמים שמהם ניתן לבחור את הדגם לבניה.

בד"כ תתבצע הגרלה לבחירת המגרש, לעיתים גם תתאפשר בחירת מגרש עפ"י עקרון של "כל הקודם זוכה".

לאחר בחירת הדגם והמגרש יוכל רוכש הבית לקיים מספר מוגבל של פגישות עם האדריכל ויוגדרו לו אפשרויות

השינויים בדגם האדריכלי (בד"כ עריכת השינויים תגרור תשלום נוסף).
יתרונות השיטה: עלויות תכנון ובניה יותר נמוכות, עלויות הבניה סגורות מראש (פחות או יותר), בניה בקבוצה- תמיכה, תאום, לוח זמנים מוגדר, עבודה מול קבלן גדול. בד"כ יש יותר הקפדה על ביצוע השטחים הציבוריים.

פחות התעסקות בפרויקט הבניה.
חסרונות השיטה: התכנון אינו תפור עד הפרט האחרון לצרכי הלקוח. וויתור על עצמאות בתכנון ובביצוע.

הבונה הוא חלק מקבוצה.
"בנה ביתך": בניה עפ"י השיטה הזו מגדיר שהבונה סוגר מול המנהל על חכירתו של המגרש ואז ניגש לבד למלאכת התכנון והביצוע. התכנון מבבצע ע"י אדריכל שניבחר ע"י בעל המגרש, שיטת הבניה, חומרי הגמר העיצוב וכל

ההחלטות נעשות ע"י בעל המגרש בשיתוף ובתאום עם אדריכל המבנה.
יתרונות השיטה: ניתן להוזיל ע"י ניהול עצמי של הבניה (לא מומלץ). תכנון פרטני ואישי, מותאם לצרכים ול"שגעונות"

של בעל המגרש. לוחות הזמנים נשלטים ע"י בעל המגרש.
חסרונות השיטה: דורש מעורבות גבוהה מאוד בתהליכי התכנון והביצוע, המחיר הכולל אינו מובטח בתחילת הפרויקט.

מקבלים שכונה מאוד מנוכרת מבחינה ארכיטקטונית. הרבה סגנונות וערב רב של חומרי גמר.
 
3. בחירת מגרש:
כאשר אתם מגיעים לאתר בניה או מתעניינים בפרויקט בניה של בתים פרטיים, אתם תדרשו לבחור את המגרש המיועד שלכם. שיטת הבחירה תהיה או ע"י הגרלה בין מספר רוכשים, או ע"י בחירה מתוך המרשים הנותרים בפרויקט (כל הקודם זוכה).
חשוב מאוד להערך לפני בחירת המגרש כדי לוודא שבוחרים מגרש שמתאים לאופי ולדרישות שלכם.
ראשית יש לבקש לראות את תכנית השכונה וגם את תכנית הכוללת של הישוב, ע"מ לבדוק איך יראה האזור בראיה ארוכת טווח בעתיד.
שנית יש לצאת ולבדוק את המגרש בשטח: כווני אויר, נוף, שיפוע הקרקע, מפגעים בסביבה, צמחיה טבעית.

התייחסות לכביש הגישה.
שלישית יש לבדוק מה מתוכנן בקרבת מקום: מגרשי ספורט, מבנים ציבוריים, שטחים פתוחים כגון:

(מגרשי משחק לילדים, פארק, חורשות וכו'), מבני תעשייה. יש לשים לב שבניה בקרבת מגרש משחקים, תעשיה,

בי"ס וכיו"ב יכולים יגרור עימם מטרדי רעש, עומסי תנועה ועוד.
כמוכן יש לבדוק גם את המרחק בין מרכז הישוב למגרש, את מרחקי הנסיעה מהכניסה לישוב או מאזורי גני הילדים עד למגרש.
בנוסף כדאי לעיין במסמכי התכנית המפורטת החלה על הקרקע כדי לוודא שאים על השטח מגבלות נוספות כגון שטח מוכרז כעתיקות, מגבלות כאלה יכולים לעקב את הבניה.
בחירת המגרש המגורים בד"כ מגדירה את מיקום החנייה, האם המגרש הינו מעל הכביש או מתחת לכביש, הנגישות לבית: במדרגות או ללא מדרגות.
כאשר בחירת המגרש תהיה בהגרלה יש לבדוק את כל האתר ולהכין מראש לקראת ההגרלה מספר מגרשים עפ"י

עדיפויות כדי להיות מוכנים למצב שכאשר תורכם יגיע עדיין ישארו מגרשים שנבדקו ונמצאו מתאימים לצרכיכם.

נשמח לארח אתכם שוב במדור זה ....

להזכירכם ישנה אפשרות לשאול שאלות ספציפיות דרך טופס ההתקשרות.

אתר הבית של  אדריכל דניאל כהנא

טלפון להתקשרות: 04-9990321  

כתובת: ת.ד 42 א.ת תרדיון, ד.נ משגב 20179.